長(zhǎng)期以來(lái)，住房租賃市場(chǎng)存在諸多問(wèn)題，如租購(gòu)不同權(quán)、提燈定損、租戶擅自改建等。7月21日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《住房租賃條例》，這是我國(guó)第一部專門規(guī)范住房租賃的行政法規(guī)?！皸l例”的出臺(tái)不僅對(duì)住房租賃市場(chǎng)的多種亂象予以規(guī)范，也在保障租賃雙方權(quán)益的同時(shí)，為推動(dòng)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”等政策落地提供了法律依據(jù)。

教育資源均等化為租購(gòu)?fù)瑱?quán)落地提供契機(jī)

實(shí)踐中承租人面臨多重租房困境，其中租購(gòu)不同權(quán)是承租人關(guān)心的問(wèn)題，如子女入學(xué)壁壘亟待解決。此次“條例”明確租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。

北京大學(xué)法學(xué)院樓建波教授在接受采訪時(shí)表示，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策落地是一個(gè)過(guò)程。以廣州為例，當(dāng)前租購(gòu)?fù)瑱?quán)仍存在身份要件（戶籍或人才資格）、無(wú)房要件和監(jiān)管要求（合同備案）三重門檻?！皸l例”通過(guò)明確租賃合同備案義務(wù)，為租購(gòu)?fù)瑱?quán)落地提供了技術(shù)基礎(chǔ)，但在公共資源有限，尤其是優(yōu)質(zhì)教育資源緊缺的情況下，分配難免存在優(yōu)先順序。

在華東師范大學(xué)曾剛教授看來(lái)，這一局面正隨著社會(huì)變化開(kāi)始松動(dòng)，大城市學(xué)區(qū)房需求逐步下降（如上海中心區(qū)小學(xué)開(kāi)放招生名額），教育資源均等化政策（如優(yōu)質(zhì)學(xué)校辦分校）縮小了校際差距，這些都為租購(gòu)?fù)瑱?quán)落地提供了契機(jī)。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)趙秀池教授則建議，根據(jù)“條例”制定承租人子女入學(xué)等公共服務(wù)享受規(guī)則，明確享受同等待遇的具體條件。同時(shí)，將租賃住房與積分制度結(jié)合起來(lái)，把租賃年限納入公共服務(wù)準(zhǔn)入評(píng)分體系，避免“同權(quán)”淪為口號(hào)。

可將“提燈定損”行為納入誠(chéng)信檔案

在租房市場(chǎng)中，房東隨意漲租、“提燈定損”、甲醛房等房屋安全隱患，以及租戶擅自改建房屋引發(fā)糾紛等問(wèn)題備受關(guān)注。

樓建波表示，“條例”雖未直接禁止房東隨意漲租，但通過(guò)鼓勵(lì)增加租賃住房供給，如支持企業(yè)盤(pán)活改造閑置房屋、建立租金監(jiān)測(cè)機(jī)制，從宏觀層面對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。他同時(shí)提醒房東加強(qiáng)防范意識(shí)，在和租戶簽約時(shí)明確是否允許改建、如何改建以及違約責(zé)任；還要定期入戶檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題可要求停止侵害、恢復(fù)原狀或賠償損失。

曾剛則認(rèn)為，“條例”的原則性規(guī)定需要地方細(xì)則與誠(chéng)信體系支撐，建議由中立的第三方專門機(jī)構(gòu)處理糾紛，對(duì)于隨意漲租、“提燈定損”等行為，可納入社會(huì)誠(chéng)信檔案進(jìn)行懲戒。若租戶損壞房屋后跑路，也需要由政府支持的追收機(jī)構(gòu)介入，同時(shí)要發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用。

趙秀池則提醒租戶簽約前必須驗(yàn)房，合同中要細(xì)化甲醛房條款，萬(wàn)一租到“甲醛房”，先與出租人協(xié)商，協(xié)商不成再申請(qǐng)調(diào)解，調(diào)解不成可訴至法院。

建議將老年人納入安居工程覆蓋范圍

近期，老年人租房被拒新聞登上熱搜，老年群體租房難問(wèn)題引發(fā)關(guān)注，部分中介機(jī)構(gòu)表示“不租給60歲以上老人”，有的甚至將年齡門檻劃至55歲。

對(duì)此，樓建波表示，老年人的租房需求理應(yīng)受到重視?！皸l例”第14條“培育市場(chǎng)化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)”的規(guī)定，為解決老年人租房需求提供方向。目前市場(chǎng)上已出現(xiàn)醫(yī)養(yǎng)租結(jié)合的企業(yè)，正是將養(yǎng)老服務(wù)與住房租賃結(jié)合的有益嘗試。

趙秀池坦言，目前“條例”并未涉及年齡歧視問(wèn)題，實(shí)踐中如何化解風(fēng)險(xiǎn)降低房東擔(dān)憂至關(guān)重要。因此，當(dāng)務(wù)之急是通過(guò)簽訂補(bǔ)充協(xié)議細(xì)化意外責(zé)任，也可以通過(guò)保險(xiǎn)機(jī)制規(guī)避老年人租賃房屋產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

曾剛則建議，地方政府在細(xì)則中拓展安居工程覆蓋范圍，將老年人納入保障對(duì)象。同時(shí)，建議政府引導(dǎo)企業(yè)參與適老化租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，可以將閑置房產(chǎn)改造為老年公寓，拓寬供給渠道滿足老年人租房需求。

（2025年8月5日《上海法治報(bào)》記者 朱非）