□ 梁成棟

有些業(yè)主買房后并未入住，房子成為空置房。類似這樣的業(yè)主總是會有疑問：“為什么沒有住進去，也要交物業(yè)費？”“我沒住就沒享受物業(yè)服務，物業(yè)費不是白交了？”那么空置房到底要不要交物業(yè)費呢？如何更換物業(yè)公司呢？北京市盛廷律師事務所律師楊夢迪就相關問題作了解答。

問：房子空著沒住，為什么還要交物業(yè)費？

答：由于物業(yè)公司是依據(jù)《物業(yè)服務合同》為業(yè)主提供物業(yè)服務，因此，業(yè)主應按《物業(yè)服務合同》及相關規(guī)定向物業(yè)公司交納物業(yè)費。民法典規(guī)定，物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。

物業(yè)服務具有公用性，比如提供建筑物及其附屬設施的維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的管理維護等服務，這些是物業(yè)公司為所有業(yè)主提供的服務，并非是針對個人的。所以，即使業(yè)主的房子空著沒有住，實際上依然是享受了物業(yè)服務的，理應交納相應的物業(yè)費。

目前，有部分城市出臺了空置房屋減免部分物業(yè)費的相關規(guī)定，如房屋空置只需要交納20%的物業(yè)費等地方性政策。但需要注意的是，很多地方性法規(guī)都會載明“物業(yè)服務合同雙方另有約定的除外”等內(nèi)容，此時如果業(yè)主和物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務合同約定房屋空置仍需全額交納物業(yè)費，業(yè)主就應按照約定履行支付物業(yè)費的義務。

問：如果業(yè)主不想交物業(yè)費，哪些理由可以獲得支持？

答：想要減免物業(yè)費，通常需要物業(yè)公司有錯在先，一般包括以下情形：物業(yè)公司不履行合同義務或者履行合同中出現(xiàn)重大瑕疵；業(yè)主確有證據(jù)證明物業(yè)服務企業(yè)未完全履行合同義務，或者物業(yè)公司提供的服務質(zhì)量未達到物業(yè)合同約定的標準；物業(yè)服務公司要求交納的費用不在《物業(yè)服務合同》的約定范圍內(nèi)；物業(yè)服務企業(yè)擅自增加收費項目、擴大收費范圍、提高收費標準而多收取的物業(yè)費等情形。還有就是如果物業(yè)公司超出訴訟時效仍未主張權(quán)利的，業(yè)主可以提出時效抗辯，請求法院免去超出時效部分的物業(yè)費，法院一般都會支持。

此外，還有一些地方施行物業(yè)費減免政策，如享受城鎮(zhèn)最低生活保障家庭、殘疾人家庭、享受政府撫恤補助和救濟家庭等。

問：如果業(yè)主對現(xiàn)在的物業(yè)服務不滿，可以通過什么方式更換物業(yè)公司？

答：根據(jù)民法典第九百四十六條“業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務人的，可以解除物業(yè)服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業(yè)服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外”的規(guī)定，業(yè)主如果對物業(yè)服務不滿，則可以根據(jù)法律規(guī)定解聘物業(yè)服務人。

同時，根據(jù)民法典第二百七十八條，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，如果經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，即可更換物業(yè)公司。

問：在物業(yè)糾紛案件中，為什么大多是業(yè)主敗訴？

答：現(xiàn)實中，許多業(yè)主以房屋質(zhì)量存在問題、鄰里侵權(quán)為由拒交物業(yè)費，由此產(chǎn)生訴訟，這種情況下物業(yè)公司一般不承擔責任，因為這不屬于物業(yè)公司的服務范圍，業(yè)主維權(quán)時要明確責任人。

此外，在物業(yè)公司起訴業(yè)主支付物業(yè)費的案件中，業(yè)主通常拒付物業(yè)費的理由不充足。比如以小區(qū)綠化不佳、安保或保潔達不到標等認為物業(yè)服務有瑕疵，但是物業(yè)公司服務范圍廣，僅因為個別事項即拒交物業(yè)費，抗辯理由不夠充分。

問：業(yè)主維權(quán)需要注意哪些問題？

答：首先，業(yè)主應當強化證據(jù)保全意識，及時有效固定證據(jù)，在維權(quán)過程中做到有理有據(jù)。

其次，業(yè)主要積極與物業(yè)公司進行溝通，爭取通過協(xié)商方式解決糾紛。如果通過協(xié)商無法解決糾紛，業(yè)主對于物業(yè)公司不合理、不合法的行為，可以向當?shù)胤康禺a(chǎn)管理局物業(yè)管理處進行投訴，該部門系物業(yè)行業(yè)主管部門，投訴時注意保留投訴痕跡，盡量通過書面方式進行投訴，同時提交必要的證據(jù)。

最后，如果業(yè)主通過投訴無法解決爭議的，應及時向人民法院起訴或向仲裁機構(gòu)申請仲裁解決，業(yè)主應注意提起訴訟、仲裁的時效，積極行使自己的合法權(quán)利，避免錯過訴訟時效。

同時，還應積極發(fā)揮業(yè)主大會、業(yè)主委員會的作用，增強利益共同體的認識，通過業(yè)主委員會對物業(yè)服務進行監(jiān)督，切實保護自身利益。