□ 法治日報全媒體記者 翟小功

物業(yè)管理服務與廣大人民群眾生產(chǎn)生活息息相關(guān)，是重大的民生問題，也是社區(qū)治理的重要部分，對打造共建共治共享的社會治理格局，推進海南自由貿(mào)易港建設有著重要意義。

近日，海南省第六屆人民代表大會常務委員會第二十八次會議修訂通過《海南經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》），自2021年11月1日起施行。修訂后的《條例》共7章81條，對業(yè)主和業(yè)主組織、物業(yè)管理服務、物業(yè)的使用與維護等作出明確規(guī)定，為廣大業(yè)主營造安全、文明、和諧、美好的幸福家園。

與時俱進破局解困

海南省是全國較早開展物業(yè)管理工作的省份之一?！逗Ｄ辖?jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》自2011年1月1日起施行，在業(yè)主自治、行業(yè)管理等諸多方面進行了有益探索與實踐，取得了積極的成效。

隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)出現(xiàn)了很多新問題和新矛盾，省人大代表、政協(xié)委員多次提議修改，人民群眾反映強烈，迫切需要對《條例》進行完善，破解現(xiàn)實難題。

2018年，海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳著手起草《條例》修訂草案，并委托海南法立信律師事務所承擔立法調(diào)研及執(zhí)筆起草工作。本次修訂立足海南實際，貫徹落實新出臺的民法典精神，并堅持問題導向，著力解決物業(yè)管理中的焦點和難點問題。

歷時3年，通過充分調(diào)研借鑒省內(nèi)外物業(yè)管理經(jīng)驗，廣泛征求社會各界意見，對《條例》進行全面修訂，2021年6月1日海南省人大常委會通過了修訂后的《條例》。

《條例》在總則中提出，加強黨建引領(lǐng)和政府監(jiān)管。物業(yè)管理應當遵循黨委領(lǐng)導、政府主導、業(yè)主自治、專業(yè)服務、社區(qū)治理、多方參與相結(jié)合的原則?？h級以上政府應當加強對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導，將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系。強化街道對社區(qū)物業(yè)的管理責任，并鼓勵各方參與和諧社區(qū)建設。

海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳總工程師林詩輝表示：“《條例》的修訂與施行，將進一步提升自貿(mào)港社區(qū)治理能力，促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，為廣大業(yè)主營造安全、文明、和諧、美好的幸福家園，實現(xiàn)住有宜居?！?/p>

降低門檻明確權(quán)責

業(yè)主大會召開門檻高、表決難等是業(yè)主大會成立難的重要原因。

對此，《條例》明確提出降低首次業(yè)主大會召開門檻，規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域符合“房屋已出售且交付業(yè)主的專有部分面積達到建筑物總面積二分之一以上”或者“首套房屋出售并交付使用滿兩年”這兩種情形之一的，可以召開首次業(yè)主大會會議，選舉業(yè)主委員會。同時規(guī)定，符合以上條件的，建設單位應當申請成立首次業(yè)主大會會議籌備組，業(yè)主可以提出書面申請，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府也可以根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況主動組建籌備組。

“我省部分小區(qū)屬于候鳥型小區(qū)，業(yè)主居住季節(jié)性較強，傳統(tǒng)書面征求意見的方式在一定程度上制約了業(yè)主參與小區(qū)管理的權(quán)利。”省人大常委會法工委規(guī)章備案處處長林崇高表示，《條例》提出，在確認業(yè)主身份前提下，以手機短信、微信、電子郵件等形式征求業(yè)主意見的，視為書面征求意見，還要求縣級以上政府物業(yè)管理主管部門逐步建立免費的業(yè)主決策信息服務平臺。

針對業(yè)主委員會運行存在的權(quán)利邊界不清晰、運行不規(guī)范、權(quán)責不對等的問題，《條例》明確業(yè)主委員會公布公示義務，建立業(yè)主委員會備案制度，規(guī)定業(yè)主委員會委員的禁止性行為，建立經(jīng)濟責任審計制度，明確業(yè)主委員會換屆選舉的程序，規(guī)范業(yè)主委員會的運行。

值得一提的是，《條例》以列舉方式明確業(yè)主委員會委員禁止性行為，如侵占、挪用業(yè)主共有部分收益，擅自與物業(yè)服務人簽訂物業(yè)服務合同，泄露業(yè)主信息等。同時，《條例》規(guī)定業(yè)主委員會委員挪用或者侵占業(yè)主共有部分收益的法律責任。

保障業(yè)主合法權(quán)益

實踐中，物業(yè)服務人不按照合同約定提供服務，損害業(yè)主合法權(quán)益等問題時常發(fā)生?！稐l例》從明確物業(yè)服務人的義務、規(guī)范物業(yè)服務人的退出等方面規(guī)范物業(yè)服務人的行為，保障業(yè)主合法權(quán)益。

《條例》明確，物業(yè)服務人應當按照物業(yè)服務合同的約定提供物業(yè)服務，并做好物業(yè)維修、養(yǎng)護和更新，建立健全安全防范制度，維護物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生，不得泄露業(yè)主信息等。

為了減少和化解物業(yè)服務人與業(yè)主因物業(yè)管理信息不對稱產(chǎn)生的矛盾，進一步保障業(yè)主的知情權(quán)，《條例》規(guī)定，物業(yè)服務人應當公示、及時更新物業(yè)管理的相關(guān)信息，并通過短信、微信等形式告知全體業(yè)主。同時要求物業(yè)服務人聽取業(yè)主意見和建議，接受業(yè)主監(jiān)督，每年向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告工作情況。

“因物業(yè)服務人拒絕退出產(chǎn)生的物業(yè)糾紛時有發(fā)生，嚴重影響業(yè)主正常生活?！笔∽》亢统青l(xiāng)建設廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處處長王智介紹說，《條例》明確，物業(yè)服務合同終止后，物業(yè)服務人不得以業(yè)主欠交物業(yè)費、對業(yè)主共同決定有異議等理由拒絕辦理移交手續(xù)、退出物業(yè)管理區(qū)域，并明確了業(yè)主的救濟方式。

林崇高表示，鑒于業(yè)主共有部分經(jīng)營收益被物業(yè)服務人挪用、侵占引發(fā)的矛盾比較突出，為保護業(yè)主的共同利益，《條例》規(guī)定，應當依法決定利用業(yè)主共有部分進行經(jīng)營。明確收益歸屬，從賬目、賬戶方面加強監(jiān)管。建立審計制度，規(guī)定業(yè)主大會、業(yè)主委員會可以對業(yè)主共有部分經(jīng)營收益的使用情況進行審計。

同時，《條例》規(guī)定，物業(yè)服務人、業(yè)主委員會委員挪用或者侵占業(yè)主共有部分收益的，由縣級以上政府物業(yè)管理主管部門責令返還被挪用或者侵占的共有部分收益，給予警告，沒收違法所得，并處挪用或者侵占金額二倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究相關(guān)人員的刑事責任。

規(guī)范物業(yè)服務收費

隨著經(jīng)濟社會發(fā)展，物業(yè)服務成本不斷上漲，物業(yè)服務人難以為繼，影響服務質(zhì)量，也成為其侵占、挪用業(yè)主共有部分收益的重要原因。

對此，《條例》規(guī)定物業(yè)服務人不得在物業(yè)服務履行期限內(nèi)擅自調(diào)整物業(yè)服務收費標準。因物價變動、職工最低工資標準調(diào)整等原因確需調(diào)整的，物業(yè)服務人應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按幢公示擬調(diào)價方案、擬調(diào)價理由、成本變動情況等相關(guān)資料。物業(yè)服務人應當充分聽取業(yè)主意見，與業(yè)主委員會協(xié)商，并經(jīng)業(yè)主大會同意；沒有成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同決定。

現(xiàn)實中，業(yè)主欠交物業(yè)服務費用的情況較為常見，影響物業(yè)服務人正常經(jīng)營，損害全體業(yè)主的合法權(quán)益。為此，《條例》明確業(yè)主應當按照約定按時足額交納物業(yè)服務費用。物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)服務費用。

為保護業(yè)主的基本權(quán)益，《條例》對物業(yè)服務人催交物業(yè)服務費用的方式進行了規(guī)范，規(guī)定物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水以及限制業(yè)主進出小區(qū)、入戶、使用電梯等其他方式催交物業(yè)服務費用。

針對實踐中住宅專項維修資金管理難、交存難、使用難的問題，《條例》從實行分級賬戶管理、明確建設單位的首期交存義務、規(guī)范住宅專項維修資金一般使用程序等方面規(guī)范住宅專項維修資金的管理和使用。尤其是，《條例》規(guī)定了七種危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的情況，可以緊急動用住宅專項維修資金。

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