陳晨

民法典物權編新增了居住權制度，將居住權確定為一項法定用益物權。這項改革舉措與我國住房功能定位及房地產市場制度的變遷不謀而合，是住房領域供給側改革的一個重要成果，對實現“人民群眾生有所靠、住有所居、弱有所扶”具有重要現實意義。

房屋作為一種商品，在社會經濟生活中承擔著舉足輕重的地位，也承載著與一般的商品不同的更多功能。一般來說，建造的房子是用來住的，是為了解決人類基本的生存需要。但在現代市場經濟中，住房除最基本的居住功能外，還引申出投資功能、消費功能等多重功能。2016年中央經濟工作會議首次指出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制。我國對房地產市場的重新定位，要求我國房地產回歸到它的基本居住功能。

民法典物權編新增設的居住權制度即是對我國房地產市場重新定位的一次立法層面的重要回應，更加強調了住房市場的居住功能，這不僅決定了中國房地產市場的未來發(fā)展方向及運行模式，要求由當前以投資炒作為主導的市場向以居住消費為主導的市場轉變，也決定了房地產市場當事人的行為方式、房地產企業(yè)的經營模式、中國經濟增長方式的轉變，讓中國的房地產市場回歸到它的基本居住功能，用立法的形式保障人民群眾最基本的居住權，通過基本制度界定住房的基本居住功能，并以此為原則對中國房地產市場給出清楚的定位。

居住權條款背后的內在邏輯在于以物權屬性強化對人民群眾居住利益的最大保護，達到贍養(yǎng)、撫養(yǎng)或扶養(yǎng)的目的，從而進一步促進我國房地產市場從強調住房經濟屬性的投資功能向消費功能、居住功能的轉變。居住權入典為多渠道保障住房制度提供了重要的理論依據和法律支撐，對婚姻家庭、養(yǎng)老保障等多個社會生活領域意義重大。

居住權歸屬于用益物權體系，且遵循公示公信原則，具有債權無法比擬的對世性與穩(wěn)定性。相比于之前以房屋租賃等債權形式保障居住利益，居住權制度按照法律規(guī)定要件設立，并經登記公示后具有對抗任何第三人的法律效力。這種立法模式克服了傳統(tǒng)二元化房屋供應體系的弊端，拓展了住房的社會保障屬性，凸顯了房屋價值的多元化功能。這樣的立法模式為老弱病殘孕等群體的居住權益提供了有力的法律保護，能夠使其不因瑣碎的家庭矛盾或潛在的道德風險等因素而至流離失所，可以在一定程度上解決反向抵押與售后回租等以房養(yǎng)老模式面臨的實踐困境。

居住權制度是我國房地產市場房地產功能定位的一項重要轉變，是房地產市場回歸基本的居住功能的一次重要立法舉措。兼具正義、秩序、自由與效益價值的居住權制度對完善以機會公平、規(guī)則公平、權利公平為主體的社會公平法律制度，釋放市場經濟的巨大能量有著重要作用。在司法實踐中，法官要從房地產功能定位轉變的基本理念入手，通過當前法律規(guī)定的居住權制度更好地保障人民群眾的基本住房需求。

（作者單位：北京市海淀區(qū)人民法院）