法治日?qǐng)?bào)全媒體記者 范瑞恒

如今許多人在購(gòu)房時(shí)都會(huì)考慮買個(gè)車位，但有些人買車位時(shí)卻發(fā)現(xiàn)開發(fā)商已將大量車位“打包”賣給了一位業(yè)主，開發(fā)商的行為是否合法？近日，天津市津南區(qū)人民法院審理了一起車位買賣合同糾紛案。

法院查明，甲公司為津南區(qū)某房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司，該項(xiàng)目共計(jì)商品房402套，車位687個(gè)。2022年，甲公司與乙公司簽訂《地下車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱《協(xié)議》），約定甲公司以1500萬(wàn)元的價(jià)格向乙公司轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目共計(jì)607個(gè)地下車位使用權(quán)；甲公司同意乙公司向第三方轉(zhuǎn)讓上述車位的使用權(quán)，乙公司于車位交付前享有每個(gè)車位一次更名權(quán)，乙公司另行轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)的，僅限于向該房地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)主轉(zhuǎn)讓。

后因乙公司未按期按約支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)，甲公司遂訴至津南區(qū)法院，要求解除合同并判令乙公司根據(jù)《協(xié)議》支付300萬(wàn)元違約金。

津南區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，案涉車位取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證，依據(jù)民法典及人民防空法的規(guī)定，甲公司有權(quán)將車位的使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。但在建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。雙方簽訂《協(xié)議》的目的并非滿足業(yè)主需要，且有可能影響其他業(yè)主對(duì)車位的需求，違反了上述法律規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。甲公司基于該份《協(xié)議》，要求解除合同并主張乙公司賠償違約金無(wú)相應(yīng)依據(jù)，故判決駁回了甲公司的全部訴訟請(qǐng)求。

甲公司不服，提起上訴，天津市第二中級(jí)人民法院駁回上訴，維持原判。

法官庭后表示，民法典規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。若開發(fā)商將大量車位轉(zhuǎn)售單一或少數(shù)業(yè)主，明顯超出受讓業(yè)主的合理需求，該囤積車位加價(jià)轉(zhuǎn)售行為會(huì)損害多數(shù)業(yè)主的權(quán)利。

同時(shí)，人防車位為平時(shí)用于停放車輛的人防工程，所有權(quán)歸國(guó)家所有，不可進(jìn)行買賣，使用權(quán)可轉(zhuǎn)讓流通。開發(fā)商作為人防車位的建設(shè)單位，在人防工程部門辦理備案登記手續(xù)后，可對(duì)車位享有使用權(quán)和收益權(quán)，此類車位開發(fā)商僅可用于租賃，開發(fā)商與買受人簽署《人防車位租賃協(xié)議》期限不得超過(guò)20年，租賃期限屆滿后，雙方需續(xù)簽租賃合同。