法治日報全媒體記者 趙紅旗

通訊員 韋德濤 宋福蕊

“2024年，物業(yè)類糾紛收案3469起，調(diào)解成功3201起，調(diào)解成功率提升至92%，最大限度將物業(yè)糾紛化解在前端?！?月6日，河南省新鄉(xiāng)市紅旗區(qū)人民法院院長吳俊喜指著手頭的一組數(shù)據(jù)向《法治日報》記者介紹說。

紅旗區(qū)法院轄區(qū)內(nèi)有141個住宅小區(qū)和43家物業(yè)公司，過去，涌入法院的物業(yè)類糾紛讓辦案法官不堪重負，給社區(qū)治理帶來很大難度。2024年以來，法院依托區(qū)綜治中心，聚力聯(lián)動解紛，探尋物業(yè)糾紛治理“最優(yōu)解”。

多方聯(lián)動

物業(yè)糾紛涌現(xiàn)，已成為影響城市基層社會秩序與市民“獲得感”的一個重要因素。如何化解小區(qū)的物業(yè)糾紛，維護居民生活安寧和小區(qū)和諧穩(wěn)定，成為社區(qū)治理中亟待破解的課題。紅旗區(qū)法院從涉案小區(qū)平均繳費、成訴率和敗訴率等情況入手，繪制成物業(yè)糾紛分布圖，運用紅、黃、綠三種色彩標(biāo)準(zhǔn)劃分小區(qū)，實施“一色一策”：“紅色”小區(qū)矛盾多發(fā)，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿，需要加大治理力度；“黃色”小區(qū)則需要動態(tài)跟蹤適時引導(dǎo)；“綠色”小區(qū)是最終的治理目標(biāo)，需要提煉經(jīng)驗、復(fù)制推廣。

紅旗區(qū)法院經(jīng)實地走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“紅色”小區(qū)多數(shù)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意，業(yè)主和物業(yè)公司之間的對立情緒嚴重。找到“病灶”后，紅旗區(qū)法院依托紅旗區(qū)綜治中心，協(xié)調(diào)城建、街道、居民委員會、水電熱力等相關(guān)單位形成聯(lián)動機制，擴展糾紛化解鏈條。

某小區(qū)房屋漏水、外墻瓷磚脫落，業(yè)主向物業(yè)公司反映，卻遲遲得不到有效解決，大批業(yè)主拒繳物業(yè)費，業(yè)主與物業(yè)公司對立情緒嚴重。紅旗區(qū)法院邀請住建、物業(yè)公司、開發(fā)商、業(yè)委會、業(yè)主代表坐在一起協(xié)商調(diào)解，承辦法官通過釋法析理，促成雙方達成和解協(xié)議，業(yè)主同意補交物業(yè)費用，物業(yè)公司配合協(xié)助找開發(fā)商限期解決漏水、瓷磚脫落等問題。

一小區(qū)因業(yè)主拒交物業(yè)費而產(chǎn)生大規(guī)模物業(yè)糾紛，涉訴業(yè)主多達483戶，紅旗區(qū)法院將其中一戶業(yè)主的案件進入訴訟程序，通過“示范訴訟+多元調(diào)解”解決糾紛問題。法院判決后，人民調(diào)解員及時跟進調(diào)處，多數(shù)業(yè)主接受調(diào)解，實現(xiàn)“審理一個、調(diào)解一批、教育一片”的效果。

“電動車能不能在樓道里充電？物業(yè)公司應(yīng)該盡到怎樣的提醒義務(wù)？”紅旗區(qū)法院挑選有典型意義的案件，到小區(qū)內(nèi)開展巡回審判，邀請小區(qū)居民、人大代表、政協(xié)委員等現(xiàn)場觀摩。同時采用“庭審+普法”的模式，由審判法官現(xiàn)場答疑，講解典型的物業(yè)糾紛案例，為業(yè)主普及法律知識，起到以點帶面的輻射效果，提高業(yè)主和物業(yè)公司的法治意識。

及時化解

2014年，某小區(qū)業(yè)主韓某家里剛裝修好，地下室就遭水淹，損失較大。經(jīng)過協(xié)商，原物業(yè)公司負責(zé)人口頭承諾，暫不用繳納物業(yè)費，但并未簽訂協(xié)議。2024年，物業(yè)公司負責(zé)人更換，要求韓某補交欠費。雙方因此產(chǎn)生糾紛，物業(yè)公司將其訴至法院。

在法院調(diào)解下，雙方各讓一步，物業(yè)公司減免業(yè)主部分物業(yè)費，業(yè)主一次性補繳剩余欠費，承諾今后不再以此為由拒繳物業(yè)費。

紅旗區(qū)法院將成訴率介于業(yè)主總數(shù)的1%-5%之間、上年度敗訴率不高于成訴案件的10%的小區(qū)標(biāo)記為“黃色”。這類小區(qū)雖未產(chǎn)生大規(guī)模集體訴訟，但小區(qū)內(nèi)仍不時產(chǎn)生糾紛。紅旗區(qū)法院把梳理出的相關(guān)情況通報給紅旗區(qū)綜治中心，區(qū)綜治中心分區(qū)域指定調(diào)解員為小區(qū)定向聯(lián)絡(luò)員，聯(lián)絡(luò)員對物業(yè)公司服務(wù)管理實施動態(tài)跟蹤，督促物業(yè)公司提升管理水平，同時通過定期實地走訪和線上交流，向居民了解小區(qū)動態(tài)，捕捉到矛盾糾紛后及時分析研判，及時進行化解。

2024年12月1日，紅旗區(qū)綜治中心集中約談25家物業(yè)企業(yè)負責(zé)人，紅旗區(qū)法院相關(guān)負責(zé)人通報物業(yè)糾紛案件立案、調(diào)解和審判情況。當(dāng)月，法院收錄物業(yè)類案件527件，案件調(diào)解成功率達67%，得到物業(yè)公司和業(yè)主的認可。

源頭預(yù)防

“真是太感謝咱們的調(diào)解員了，為我們物業(yè)公司成功化解了多起物業(yè)糾紛起訴案件，還促使200多戶未起訴的業(yè)主主動繳納物業(yè)費……”1月22日，某物業(yè)公司負責(zé)人專程來到紅旗區(qū)綜治中心表示感謝。

某小區(qū)部分業(yè)主以未入住為由拒絕繳納物業(yè)費。調(diào)解員田文生上門了解到，業(yè)主對物業(yè)公司的管家態(tài)度、保安服務(wù)禮儀等比較滿意，但因為未入住而產(chǎn)生心理不平衡。他釋法說理解開業(yè)主“心結(jié)”，矛盾成功化解。

“我們劃分的‘綠色’小區(qū)，業(yè)主總體上對物業(yè)服務(wù)比較滿意，絕大多數(shù)業(yè)主能及時繳納物業(yè)費，如果發(fā)生物業(yè)糾紛，由調(diào)解員調(diào)解，調(diào)解不成則進入訴訟程序，由速裁團隊進行快速審理并判決結(jié)案。”吳俊喜說。

針對“綠色”小區(qū)的治理經(jīng)驗，紅旗區(qū)法院發(fā)揮“府院聯(lián)動”機制作用，與區(qū)綜治中心、區(qū)住建局建立聯(lián)席會議、信息通報交流等制度，并就物業(yè)服務(wù)問題多次與市住建局、市物業(yè)協(xié)會商討深化物業(yè)服務(wù)類案件的治理，健全完善物業(yè)糾紛化解機制，從源頭預(yù)防物業(yè)糾紛，實現(xiàn)社區(qū)治理常態(tài)化和規(guī)范化，全面推進平安社區(qū)建設(shè)。