法治日報(bào)全媒體記者 王春

通訊員 陳貞妃 彭夢瑋

把設(shè)備陽臺(tái)改裝成臥室出租，沒想到女租客因此意外墜樓。近日，浙江省杭州市濱江區(qū)人民法院審結(jié)了一起生命權(quán)、健康權(quán)糾紛。出租房屋的二房東、房屋業(yè)主、小區(qū)物業(yè)以及租房中介集體被告上法院，到底誰該為此承擔(dān)責(zé)任？

法院查明，程海、程洲兄弟從云南來杭州打工。2020年10月，兄弟倆在濱江某小區(qū)租下了相鄰的兩個(gè)房間。這原是一套兩室兩廳一廚一衛(wèi)的房子，二房東孫葉把設(shè)備陽臺(tái)和客廳的部分空間也改建成了臥室，隔斷后分別出租。其中，由設(shè)備陽臺(tái)改造的房間被租給了程海夫妻居住。

“房間只有8平方米，放了一張不可移動(dòng)的床，床面距離窗戶只有42厘米，沒有任何護(hù)欄等防護(hù)措施?！背修k法官介紹。因?yàn)樽饨鹣鄬?duì)來說比較便宜，程海夫妻在這個(gè)房間住了兩年多。2023年3月，妻子李鳳因探出身體往窗外晾曬衣物，不小心從10樓摔了下去，被緊急送往醫(yī)院后最終搶救無效死亡。

李鳳和程海共育有3個(gè)孩子，均未成年。其中一個(gè)患有先天性心臟病，還有一個(gè)患有先天性脊髓栓系綜合征，家里還有4個(gè)老人需要贍養(yǎng)。意外發(fā)生后，程海一家把二房東孫葉、業(yè)主吳珊、物業(yè)公司以及中介一起告上法院，要求賠償醫(yī)療費(fèi)、喪葬費(fèi)、死亡賠償金以及被撫養(yǎng)人生活費(fèi)等210余萬元。

程海一方認(rèn)為，孫葉將“非居住空間”改建為臥室，且在未提供任何安全保障的情形下出租給租客使用，應(yīng)對(duì)李鳳的死亡承擔(dān)主要的賠償責(zé)任。而中介明知房屋是違法分隔搭建，還居間介紹給租客，也有明顯過錯(cuò)。此外，業(yè)主把房屋出租后負(fù)有管理的義務(wù)，物業(yè)公司對(duì)二房東違法裝修也有監(jiān)督職責(zé)，都應(yīng)為此承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

對(duì)于程海一方的主張，二房東孫葉并不認(rèn)可。他辯稱，當(dāng)時(shí)的租房合同是自己跟程洲簽的，自己與程海之間并沒有租賃關(guān)系，應(yīng)該由程洲和業(yè)主承擔(dān)責(zé)任。而業(yè)主吳珊是從父親吳強(qiáng)手中繼承獲得房屋產(chǎn)權(quán)，她表示，父親生前將房屋出租時(shí)，合同里雖然約定了孫葉有權(quán)裝修，但并未授權(quán)改變房屋布局，自己對(duì)房子被分隔出租也不知情。另外物業(yè)公司也覺得冤，“孫葉的改建我們是不知情的”。

濱江法院經(jīng)審理認(rèn)為，雖然租賃合同是程洲與孫葉獨(dú)自簽訂，但鑒于程海夫妻是程洲的兄嫂，且從合同履行過程中看，程海和程洲均向?qū)O葉支付租金，可認(rèn)定房屋是兩家人共同租賃的。孫葉的改建行為增加了李鳳的墜樓風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)對(duì)李鳳的死亡承擔(dān)賠償責(zé)任。涉案房屋出租后內(nèi)部被違規(guī)改建，外墻也被違規(guī)加裝了晾衣架，但業(yè)主作為房屋所有人并沒有及時(shí)發(fā)現(xiàn)并阻止，物業(yè)也未在日常巡查中通知其整改，未盡到管理、監(jiān)督職責(zé)，應(yīng)當(dāng)分別對(duì)李鳳的死亡承擔(dān)賠償責(zé)任。而中介在介紹房屋時(shí)，已帶程海等人現(xiàn)場看過房屋，并未隱瞞房屋情況，因此不存在過錯(cuò)，無需擔(dān)責(zé)。

考慮到李鳳作為完全民事行為能力人，站在床上探出身體晾曬衣物時(shí)應(yīng)當(dāng)可以預(yù)見到該行為是具備危險(xiǎn)性的動(dòng)作，但其不僅未使用出租人配置的晾衣?lián)螚U，反而站在靠窗的床上探出身體晾曬衣物，最終導(dǎo)致其墜樓身亡的后果發(fā)生，故其也應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)部分損失。

案件審理期間，經(jīng)法官調(diào)解，程海一家與吳珊和物業(yè)公司達(dá)成和解協(xié)議，由吳珊賠償程海一家20余萬元，物業(yè)公司賠償10余萬元。程海一家撤回了對(duì)吳珊和物業(yè)公司的訴訟。最終，法院結(jié)合案情并綜合各方的過錯(cuò)程度酌情確定由被告孫葉承擔(dān)40%的賠償責(zé)任，賠償各項(xiàng)損失84萬余元。

房屋改建不應(yīng)忽略居住安全

承辦法官表示，房屋出租人在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行改造分租時(shí)，應(yīng)遵守法律法規(guī)，不得改變房屋整體規(guī)劃用途，不得有影響房屋主體結(jié)構(gòu)、承重等涉及建筑物安全的行為，并對(duì)租客負(fù)有安全保障義務(wù)。

現(xiàn)實(shí)中，有很多業(yè)主把房屋出租給他人后，的確會(huì)存在被對(duì)方二次轉(zhuǎn)租的情況。但房子在出租后，業(yè)主對(duì)所有房屋依然負(fù)有管理義務(wù)。即便自己不是直接出租人，租客發(fā)生意外時(shí)，業(yè)主也不能以簡單一句“不知情”而免除責(zé)任。對(duì)物業(yè)來說，不論是業(yè)主還是租客，在其管理區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)違反有關(guān)治安、環(huán)保、裝飾裝修等法律法規(guī)行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以制止，并向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

更重要的是，租客在租房時(shí)，應(yīng)更為謹(jǐn)慎選擇安全性較高的租賃房源，如發(fā)現(xiàn)房屋存在安全隱患，可要求房東進(jìn)行修繕或加固，以確保居住安全。

（文中當(dāng)事人均為化名）