夫妻雙方婚后購買的房屋如無特殊規(guī)定，離婚時(shí)應(yīng)當(dāng)按照男女平等原則、便利生活原則、權(quán)利不得濫用原則進(jìn)行分割，同時(shí)需要綜合考慮雙方對房屋的貢獻(xiàn)、照顧婦女兒童以及無過錯(cuò)方的原則。但實(shí)踐中有多種復(fù)雜情形，需要分別進(jìn)行討論。

一、婚前共同購房的情形

婚前男女雙方購置房產(chǎn)的性質(zhì)認(rèn)定有兩個(gè)關(guān)鍵條件，一是雙方是否有以婚后共同生活而買房的意愿；二是雙方的出資比例。若房產(chǎn)登記雙方姓名，則該房屋為共同財(cái)產(chǎn)，可以依法分割；若房產(chǎn)僅登記一方姓名，但未登記姓名一方能證明當(dāng)時(shí)雙方有以共同生活而買房的意愿，如買房時(shí)間與結(jié)婚登記時(shí)間間隔很短、買房時(shí)雙方已經(jīng)同居、雙方已舉辦過婚禮等情形，法院一般會認(rèn)定該房產(chǎn)為共同財(cái)產(chǎn)，并在此基礎(chǔ)上考慮雙方的出資，予以分割；若房產(chǎn)僅登記一方姓名，未登記姓名一方不能證明雙方有以共同生活而買房的意愿，該房產(chǎn)很可能會視為未登記姓名一方對登記方的贈(zèng)與，或者雙方存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，從而認(rèn)定房產(chǎn)為登記姓名一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不予分割。

二、婚后父母出資購買房屋的情形

婚后由夫妻雙方父母出資購買房產(chǎn)的，房產(chǎn)的分割根據(jù)父母出資的性質(zhì)是否明確有所不同。若父母出資時(shí)對出資性質(zhì)有所約定且約定有效，則依照約定處理，例如雙方簽訂借款協(xié)議，該筆出資則屬于借款；若父母沒有對出資性質(zhì)進(jìn)行約定，但明確表示出資只贈(zèng)與子女一方，則該出資屬于子女一方個(gè)人所有，出資對應(yīng)的房產(chǎn)份額也屬于子女一方所有；若父母出資時(shí)對出資的性質(zhì)沒有約定，也沒有明確表示贈(zèng)與一方，那么婚后父母為子女購房的出資按照民法典第一千零六十二條第一款第四項(xiàng)規(guī)定的原則處理，即視為父母對夫妻雙方的贈(zèng)與，所購房產(chǎn)屬于夫妻雙方共同共有。

三、借名買房的情形

實(shí)踐中因受政策限制，常有父母無購房資格，買房后登記在夫妻名下的情形。如根據(jù)《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》第十五條之規(guī)定：“當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持?！比羰谴朔N情形，離婚時(shí)需要提供充分證據(jù)證明存在借名買房的事實(shí)，例如三方（父母、子女及配偶）簽訂的借名買房協(xié)議、借名人出資證明、父母一直實(shí)際經(jīng)營管理該套房產(chǎn)或者表達(dá)借名買房意愿的聊天記錄、錄音錄像、證人證言等。如果借名買房的事實(shí)可以被法院認(rèn)定，那么法院在離婚訴訟中不會處理該套房產(chǎn)。

四、房屋有第三人份額的情形

如果房產(chǎn)登記是按份共有且明確登記了第三方所占的份額，在離婚時(shí)只會分割屬于夫妻雙方所有的部分，第三人所占份額不能進(jìn)行分割；如果房產(chǎn)登記是共同共有且無法確定各自所占的份額，法院通常對該房屋不予處理，需待離婚后另行提起訴訟確定房屋歸屬，或者中止審理離婚訴訟告知當(dāng)事人另行提起訴訟，根據(jù)判決結(jié)果再對房產(chǎn)進(jìn)行分割。

五、房產(chǎn)尚未取得產(chǎn)權(quán)證明的情形

依照《＜中華人民共和國民法典＞婚姻家庭編司法解釋（一）》第七十七條之規(guī)定：“離婚時(shí)雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。當(dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。”因此，若房產(chǎn)在離婚訴訟期間依然尚未取得產(chǎn)權(quán)證明，一般需由夫妻雙方協(xié)商解決，若雙方不能達(dá)成一致，法院一般認(rèn)為房屋并不具備在離婚訴訟中分割的基礎(chǔ)，應(yīng)待取得產(chǎn)權(quán)證明后另行起訴。

作者：張靖達(dá) 北京家理律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師